原拆原建——老旧小区改造的创新方式（一）

发布时间：2026-02-10 06:27:20 丨 浏览次数：

　　简单说，就是把你家那栋列入D级危房的 “老破小”拆除，在原地给你盖个崭新的楼，还是栋户型合理、功能齐全、智能先进、面积变大的第四代住宅。

　　之前几篇关于老旧小区改造工程的文章留言、关注“原拆原建”的网友也很多， 为了把大家关心的问题和答案更直观展示，给大家整理、分享一个优秀案例，北京城市更新最佳实践2024优秀项目：

　　项目位于西城区新街口街道，为1栋5层住宅项目，建于上世纪70年代，原为直管公房，后经房改，建筑面积1104.4平方米，居民共20户。因房屋存在安全隐患，经鉴定为D级楼房，被列入危旧楼房改建试点。改建后面积1194平方米，层数和户数不变，适度增加建设规模，内置电梯，优化户型。从拆除到亮相仅用时近4个月，2023年10月完成拆除，2024年1月新楼主体结构封顶，2024年5月交付居民使用。

　　彻底解决了楼房居住安全及使用问题。原砖混结构改为钢筋混凝土剪力墙结构体系，改建后的住宅建筑不仅满足建筑承载力和抗震性，楼体内部及室外的管线也焕然一新，整体的耐久性、使用寿命有了质的提高，一次改造保障了未来几十年的使用无忧。

　　改造实现了宜居性和适老性。在建筑面积增量控制在10%以内的前提下，优化空间、合理布局，处理好原有房屋空间利用率低和空间分割不合理的问题，让居民住宅有了全新的体验。内置电梯实现平层入户，在解决老龄人群上楼难的基础上，避免了传统老旧小区增设电梯半层入户的不便。

　　满足建筑规模、高度等规划管控要求前提下，通过合理利用原楼“工”字型外轮廓的肋部空间，适当增加建筑规模，优化空间布局，完善套型的使用功能。如连通会客厅，让居民住宅实现动静分离，每个居室都能保障良好采光通风；适当增加卫生间和厨房的使用面积，改善家用设备的摆放布局；在公共区域设置信井，居民未来有装修计划，可以不直接影响邻里生活，又便于未来物业维修；内置电梯，实现平层入户。

　　项目采用混凝土模块化建造技术， 融合数字化智能建造理念， 在前端设计、生产加工、运输调度、现场管理等方面进行数字化及可视化把控。 模块化建造，从预制到现场拼装，相较传统建造大幅缩短周期，仅需3个月左右即可完成主体建设，大大减少了在外自行周转过渡居民的经济负担。

　　本次危旧楼改建项目中，获益最大的居民也承担了改造成本，形成了“市区政府补贴+居民出资”的成本共担模式。项目改造前积极引导居民形成权责利一致的观念，在政府定额补贴以外，20户居民承担了不足部分的建设资金缺口，占总建设投资的37%，并自行承担周转费用。

　　项目所属的20户居民无法直接办理立项、规划、施工等手续，而实施主体虽为原房屋管理单位，但从权责利角度并非能完全行使房屋权利的主体。西城区解决方式：由全体业主授权实施主体办理各项开工前手续，实施主体在前期审批至建设完成享有建设基本权利，以确保项目正常开展。

　　按照危旧楼改造政策和常规办理模式，原国有土地使用权收回重新划拨给实施主体，由其办理首次登记，房屋卖房后为新产权人办理不动产转移登记手续，但“先首次后转移”的登记方式，但居民需要重新缴纳契税，实施主体需承担土地增值税，带来了不小的资金压力。西城区以解问题、保民生为落脚点，提出了“一户一首次”的登记方式，居民最终无需缴纳高额税费，也保证了对房屋处置的权利，可存续第三者抵押权、保留入学资格等。

　　原拆原建要整体小区，建设地下停车场等服务功能，做到建设好房子、好小区、好社区、好城区要求，一次性解决问题。

　　第一次掏高价买过来的二手房，再一次让我出钱拆了重建，都变成天价房了，再说了，三四线城市房子根本不值钱，不能和北京上海广州比！

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　　讲解建筑结构原理、材料应用知识，分享施工工艺与设计技巧，助力建筑爱好者入门。